Wat gebeurt er met de hypotheek als je je huis verkoopt?

Wat gebeurt er met de hypotheek als je je huis verkoopt? Kort gezegd: bij de overdracht wordt je hypotheek meestal afgelost uit de verkoopopbrengst. De notaris regelt de betaling aan je hypotheekverstrekker en zorgt dat het hypotheekrecht van je woning wordt verwijderd. Toch zijn er belangrijke uitzonderingen en aandachtspunten, zoals overwaarde, restschuld, boeterente en de aankoop van een volgende woning.

Wat gebeurt er met de hypotheek als je je huis verkoopt?

Wanneer je je woning verkoopt, blijft de hypotheek niet automatisch bestaan op dat huis. Een hypotheek is gekoppeld aan de woning die als onderpand dient. Zodra de woning naar de koper gaat, moet de hypotheekverstrekker zijn recht op dat onderpand loslaten. Dat gebeurt pas nadat de openstaande hypotheekschuld is afgelost.

In de praktijk loopt dit via de notaris. De koper betaalt de koopsom op de rekening van de notaris. De notaris vraagt bij jouw hypotheekverstrekker op hoeveel er nog openstaat. Dat bedrag wordt bij de overdracht afgelost. Daarna wordt het hypotheekrecht doorgehaald in het Kadaster. Dit heet royement.

Je ontvangt dus niet eerst zelf de volledige verkoopprijs op je rekening. De notaris verdeelt het geld: eerst de hypotheekverstrekker, daarna eventuele andere kosten en vervolgens het bedrag dat overblijft voor jou.

De aflossing bij de notaris

De notaris speelt een centrale rol bij de verkoop van je huis. Die controleert welke schulden en rechten op de woning rusten en zorgt dat de koper een woning krijgt zonder jouw hypotheek. Voor de overdrachtsdatum ontvangt de notaris een aflosnota van je hypotheekverstrekker. Daarin staat de exacte schuld op de dag van overdracht.

Die aflosnota kan bestaan uit verschillende onderdelen:

• de resterende hypotheekschuld;
• rente tot de datum van aflossing;
• eventuele kosten voor vervroegde aflossing;
• administratiekosten of royementskosten;
• bedragen die horen bij een gekoppelde verzekering of spaarrekening.

Op de dag van overdracht ondertekenen jij en de koper de leveringsakte. Daarna wordt de koopsom gebruikt om jouw hypotheek af te lossen. Pas als alles financieel klopt, schrijft de notaris de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster.

Bij veel verkopen merk je hier weinig van. Toch is het verstandig om vooraf te weten wat er ongeveer overblijft. De verkoopprijs is namelijk niet hetzelfde als het bedrag dat je uiteindelijk ontvangt.

Overwaarde: als je huis meer oplevert dan je hypotheek

Als de verkoopopbrengst hoger is dan je openstaande hypotheek en verkoopkosten, heb je overwaarde. Dat geld komt na de overdracht vrij. Je kunt het gebruiken voor een volgende woning, voor verbouwing, voor sparen of voor andere doelen. Wel kunnen er fiscale gevolgen zijn als je opnieuw een huis koopt.

In Nederland speelt dan de bijleenregeling. Die houdt in dat je de overwaarde in principe moet gebruiken voor de aankoop van je volgende eigen woning als je de volledige hypotheekrenteaftrek wilt behouden. Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe woning, dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek mogelijk niet aftrekbaar.

Een voorbeeld: je verkoopt je woning met € 60.000 overwaarde en koopt daarna een andere woning. Als je die € 60.000 niet inbrengt, kan dat invloed hebben op de aftrekbaarheid van hypotheekrente. De precieze uitkomst hangt af van je persoonlijke situatie, de aankoopprijs en je nieuwe hypotheek.

Overwaarde ontvangen

De notaris maakt de overwaarde meestal na de overdracht aan jou over. Dat kan dezelfde dag zijn, maar soms duurt het iets langer omdat betalingen en inschrijvingen administratief verwerkt moeten worden. Het bedrag dat je ontvangt, is de verkoopprijs min de aflossing van je hypotheek en min kosten die nog via de notaris lopen.

Denk bijvoorbeeld aan makelaarskosten als die via de nota van afrekening worden betaald, of aan kosten voor het doorhalen van de hypotheek. De nota van afrekening laat precies zien welke bedragen zijn ingehouden en welk bedrag je ontvangt.

Overwaarde gebruiken voor een nieuw huis

Koop je een nieuwe woning, dan kan overwaarde handig zijn. Je hebt mogelijk minder hypotheek nodig, waardoor je maandlasten lager kunnen worden. Ook kan het invloed hebben op de rente, omdat de verhouding tussen lening en woningwaarde gunstiger wordt.

Soms koop je eerst een nieuw huis voordat je oude woning is verkocht. Dan kan de overwaarde nog niet direct worden gebruikt. In zo’n situatie wordt vaak gesproken over een overbruggingshypotheek. Daarmee leen je tijdelijk een deel van de verwachte overwaarde. Dit brengt extra kosten en risico’s mee, omdat de uiteindelijke verkoopopbrengst kan afwijken.

Restschuld: als de verkoopopbrengst niet genoeg is

Niet elke verkoop levert overwaarde op. Als je huis minder opbrengt dan je hypotheekschuld en kosten, ontstaat een restschuld. Je verkoopt de woning dan met verlies. De hypotheekverstrekker moet akkoord gaan met de verkoop, omdat de volledige schuld niet wordt afgelost uit de opbrengst.

Een restschuld verdwijnt niet automatisch. Je blijft verantwoordelijk voor het openstaande bedrag. Vaak wordt met de geldverstrekker afgesproken hoe je dit terugbetaalt. Dat kan via een persoonlijke lening, een betalingsregeling of soms via meefinanciering bij een nieuwe hypotheek, als dat verantwoord en toegestaan is.

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kunnen er aparte regels gelden. Onder voorwaarden kan een restschuld worden kwijtgescholden, bijvoorbeeld als de verkoop noodzakelijk was en je hebt meegewerkt aan het beperken van het verlies. Of dat mogelijk is, hangt af van de voorwaarden en de beoordeling van de situatie.

Een restschuld kan financiële gevolgen hebben, vooral als je snel een andere woning wilt kopen. Een nieuwe geldverstrekker kijkt naar je inkomen, bestaande verplichtingen en de betaalbaarheid van de nieuwe hypotheek.

Boeterente en verhuisregeling

Bij verkoop los je je hypotheek meestal eerder af dan oorspronkelijk afgesproken. Veel hypotheekverstrekkers rekenen bij verkoop geen boeterente, omdat verkoop vaak is uitgezonderd in de voorwaarden. Toch is dat niet altijd vanzelfsprekend. Controleer daarom de hypotheekvoorwaarden of de aflosnota.

Boeterente, ook wel vergoeding voor vervroegde aflossing genoemd, kan spelen als je buiten de afgesproken regels aflost. Bij verkoop van de woning is de ruimte vaak ruimer dan bij extra aflossen terwijl je blijft wonen. De exacte regels verschillen per hypotheekverstrekker en per hypotheekvorm.

Sommige hypotheken hebben een verhuisregeling. Daarmee kun je bepaalde voorwaarden van je oude hypotheek meenemen naar een nieuwe woning. Denk aan een gunstige rente die je nog een tijd wilt behouden. Meenemen betekent niet dat de oude hypotheek letterlijk op hetzelfde huis blijft rusten. De oude woning wordt verkocht en de oude hypotheek wordt afgelost, maar de renteafspraak kan onder voorwaarden worden voortgezet voor een nieuwe lening.

Let hierbij op:

• de termijn waarbinnen je de nieuwe hypotheek moet afsluiten;
• de vraag of je inkomen en woningwaarde nog passen bij de lening;
• het deel van de oude rente dat je mag meenemen;
• eventuele nieuwe voorwaarden voor extra hypotheekbedragen.

Verschillende hypotheekvormen bij verkoop

De afhandeling kan verschillen per hypotheekvorm. Bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek is vaak duidelijk welk bedrag nog openstaat. Je lost maandelijks af, waardoor de schuld langzaam daalt.

Bij een aflossingsvrije hypotheek kan de schuld nog gelijk zijn aan het oorspronkelijke bedrag, tenzij je tussentijds extra hebt afgelost. De verkoopopbrengst moet dan voldoende zijn om die volledige schuld af te lossen.

Bij oudere hypotheekvormen, zoals een spaarhypotheek of beleggingshypotheek, kan er een gekoppelde rekening of verzekering zijn. De waarde daarvan kan worden gebruikt om de hypotheek af te lossen, maar de fiscale en contractuele regels kunnen ingewikkelder zijn. Soms wordt de polis beëindigd, soms kan waarde worden meegenomen of verrekend. De notaris en hypotheekverstrekker verwerken dit op basis van de voorwaarden.

Ook bij een bankspaarhypotheek is het belangrijk hoe de opgebouwde waarde wordt behandeld. Die waarde is bedoeld voor aflossing van de eigenwoningschuld. Vroegtijdige beëindiging kan gevolgen hebben, afhankelijk van looptijd en fiscale regels.

Belastingen en administratie na de verkoop

Na verkoop van je woning verandert je fiscale situatie. Je hypotheekrenteaftrek voor die woning stopt vanaf het moment dat de hypotheek is afgelost en de woning niet meer jouw eigen woning is. In je belastingaangifte geef je de betaalde rente over het deel van het jaar waarin je eigenaar was op.

Verkoopkosten, zoals makelaarskosten, zijn meestal niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Wel kunnen ze relevant zijn voor de berekening van de overwaarde in verband met de bijleenregeling. Bewaar daarom de nota van afrekening, de verkoopakte en gegevens over je oude en nieuwe hypotheek.

Als je tijdelijk twee woningen hebt, kunnen speciale regels gelden voor hypotheekrenteaftrek. Bijvoorbeeld wanneer je oude woning te koop staat terwijl je al bent verhuisd. De regels hiervoor zijn tijdsgebonden en afhankelijk van de omstandigheden.

Veelgestelde vragen

Krijg ik mijn hypotheek terug als ik mijn huis verkoop?

Nee, je krijgt de hypotheek niet terug. De hypotheek is een lening die wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Wat overblijft na aflossing en kosten, ontvang je wel.

Kan ik mijn hypotheek meenemen naar een nieuwe woning?

Soms kun je rentevoorwaarden meenemen via een verhuisregeling. De oude hypotheek wordt wel afgelost bij verkoop. Voor de nieuwe woning sluit je opnieuw een hypotheek af.

Wat gebeurt er als mijn huis minder waard is dan mijn hypotheek?

Dan kan een restschuld ontstaan. Je blijft verantwoordelijk voor dat bedrag, tenzij er bijzondere afspraken of garanties gelden. De hypotheekverstrekker moet meestal instemmen met de verkoop.

Betaal ik altijd boeterente als ik verkoop?

Nee, bij verkoop rekenen veel geldverstrekkers geen boeterente. De voorwaarden verschillen wel per hypotheek. De aflosnota laat zien of er kosten worden berekend.

Wanneer ontvang ik de overwaarde van mijn verkochte huis?

Meestal ontvang je de overwaarde kort na de overdracht via de notaris. Eerst worden hypotheek, rente en kosten verrekend. Daarna wordt het resterende bedrag uitbetaald.