Wat kost het om een huis aan je kind te schenken?

Wat kost het om een huis aan je kind te schenken? Het korte antwoord: meestal meer dan alleen de waarde van het huis op papier. Je krijgt te maken met schenkbelasting, mogelijk overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en soms kosten rond de hypotheek. De uiteindelijke kosten hangen af van de woningwaarde, eventuele schulden, de manier van schenken en de persoonlijke situatie van ouder en kind.

Wat kost het om een huis aan je kind te schenken? De belangrijkste kosten

Een huis schenken is juridisch en fiscaal een grote stap. Anders dan bij een gewone schenking van geld, moet de overdracht van een woning via de notaris worden vastgelegd. Ook moet de woning in het Kadaster op naam van het kind worden gezet.

De belangrijkste kostenposten zijn:

• Schenkbelasting: belasting over de waarde die het kind geschonken krijgt.
• Overdrachtsbelasting: belasting omdat het kind juridisch eigenaar wordt van onroerend goed.
• Notariskosten: voor de akte van levering en eventuele aanvullende akten.
• Taxatiekosten: nodig om de waarde van de woning goed te onderbouwen.
• Hypotheek- en advieskosten: vooral als er nog een hypotheek op het huis rust.

De totale kosten kunnen dus flink verschillen per situatie. Een afgelost huis schenken is eenvoudiger dan een woning met hypotheek. Ook maakt het uit of het kind er zelf gaat wonen, de woning verhuurt of het huis later verkoopt.

Schenkbelasting bij een huis schenken

Wanneer je een woning aan je kind schenkt, ziet de Belastingdienst dit als een schenking in natura. De waarde van de schenking is meestal de waarde van de woning, verminderd met eventuele schulden die het kind overneemt. Over dat bedrag kan schenkbelasting verschuldigd zijn.

Voor schenkingen van ouders aan kinderen gelden vrijstellingen en tarieven die jaarlijks kunnen wijzigen. Er is meestal een jaarlijkse vrijstelling. Alleen het bedrag boven die vrijstelling wordt belast. Voor kinderen gelden doorgaans lagere tarieven dan voor verdere familieleden of niet-familieleden.

Waarde van de woning bepalen

Bij een woning speelt de waarde een centrale rol. Vaak wordt gekeken naar de waarde in het economisch verkeer: wat de woning op dat moment waard is. Een recente taxatie kan helpen om discussie te voorkomen. De WOZ-waarde kan in sommige situaties relevant zijn, maar is niet altijd voldoende om de actuele marktwaarde goed weer te geven.

Een te lage waardering kan later problemen geven. De Belastingdienst kan de waarde corrigeren als die niet realistisch is. Daardoor kan alsnog extra schenkbelasting verschuldigd zijn, mogelijk met rente of een correctie achteraf.

Schenken met hypotheek

Als er nog een hypotheek op de woning rust, wordt het ingewikkelder. De bank moet vaak toestemming geven voor overdracht. Een hypotheek is namelijk gekoppeld aan de woning en aan de persoon die de lening is aangegaan.

Er zijn verschillende mogelijkheden:

• Het kind neemt de hypotheek geheel of gedeeltelijk over.
• De ouder lost de hypotheek eerst af en schenkt daarna de woning.
• De woning wordt deels verkocht en deels geschonken.
• Ouder en kind maken afspraken over een lening binnen de familie.

Niet elke optie is fiscaal hetzelfde. Als het kind een schuld overneemt, verlaagt dat meestal de waarde van de schenking. Tegelijk kan er door de overdracht nog steeds overdrachtsbelasting spelen.

Overdrachtsbelasting: vaak een vergeten kostenpost

Naast schenkbelasting kan ook overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dat komt doordat het kind eigenaar wordt van een woning. Veel mensen denken dat overdrachtsbelasting alleen bij verkoop geldt, maar ook bij schenking kan deze belasting aan de orde zijn.

Het tarief hangt af van de situatie. Gaat het kind zelf in de woning wonen, dan kan een lager tarief of onder voorwaarden een startersvrijstelling gelden. Wordt de woning niet als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt meestal een hoger tarief. De exacte percentages en voorwaarden veranderen soms, daarom is het belangrijk om met actuele bedragen te rekenen.

Er bestaat een samenloop tussen schenkbelasting en overdrachtsbelasting. In bepaalde gevallen wordt voorkomen dat over hetzelfde voordeel volledig dubbel belasting wordt betaald. Toch betekent dit niet dat één van beide belastingen altijd verdwijnt. De berekening blijft maatwerk.

Notaris, Kadaster en bijkomende kosten

Een woning kan niet met een simpele brief worden geschonken. Voor de overdracht is een notariële akte nodig. De notaris controleert onder meer wie eigenaar is, welke lasten op de woning rusten en hoe de overdracht juridisch wordt vormgegeven.

De kosten verschillen per notariskantoor en per dossier. Een eenvoudige overdracht is goedkoper dan een constructie met vruchtgebruik, een familielening of meerdere kinderen die moeten worden betrokken. Naast het honorarium van de notaris zijn er vaak inschrijvingskosten bij het Kadaster.

Andere mogelijke kosten zijn:

• Taxatiekosten voor een onafhankelijke waardebepaling.
• Hypotheekadvieskosten als financiering nodig is.
• Kosten voor het aanpassen van testamenten als de schenking gevolgen heeft voor de erfenis.
• Administratieve kosten van de bank bij wijziging of aflossing van de hypotheek.

Deze kosten lijken soms klein naast de belasting, maar samen kunnen ze toch een aanzienlijk bedrag vormen.

Volledig schenken, deels schenken of verkopen onder de waarde

Een huis aan je kind schenken hoeft niet altijd te betekenen dat je de woning gratis overdraagt. Er zijn meerdere vormen mogelijk. De gekozen vorm bepaalt mede hoeveel belasting wordt betaald.

Volledig schenken

Bij een volledige schenking krijgt het kind de woning zonder tegenprestatie. Dit is overzichtelijk, maar vaak fiscaal zwaar. De waarde van de schenking is dan in principe de volledige woningwaarde, verminderd met eventuele overgenomen schulden. Daardoor kan de schenkbelasting flink oplopen.

Ook speelt de vraag of andere kinderen hierdoor worden benadeeld. Een schenking kan later invloed hebben op de verdeling van de erfenis, vooral als hierover niets is vastgelegd.

Deels schenken en deels verkopen

Een veelgebruikte variant is verkoop tegen een lagere prijs dan de marktwaarde. Het verschil tussen de werkelijke waarde en de betaalde prijs is dan een schenking. Stel dat een woning meer waard is dan het bedrag dat het kind betaalt, dan wordt het voordeel gezien als schenking.

Deze methode kan handig zijn als het kind een deel kan financieren. De ouder ontvangt dan nog een bedrag, terwijl het kind toch geholpen wordt. Wel moeten de verkoopprijs, de waarde en de fiscale gevolgen goed worden vastgelegd.

Schenken met vruchtgebruik

Soms wil een ouder het huis al overdragen, maar er zelf blijven wonen. Dan kan worden gedacht aan vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning. Het kind krijgt dan niet de volle vrije beschikking over de woning. Dat kan invloed hebben op de waarde van de schenking.

Deze constructies zijn juridisch complex. Ze kunnen ook gevolgen hebben voor belastingheffing, onderhoud, verkoopmogelijkheden en de latere nalatenschap.

Gevolgen voor ouder en kind

De schenking heeft niet alleen directe kosten. Er kunnen ook gevolgen zijn voor inkomen, vermogen en erfbelasting.

Voor het kind telt de woning mogelijk mee in box 1 als het de eigen woning wordt. Wordt de woning verhuurd of niet zelf bewoond, dan kan deze in box 3 vallen. Dat heeft gevolgen voor de jaarlijkse belastingheffing over vermogen.

Voor de ouder kan het schenken van de woning gevolgen hebben voor het vermogen. Als de ouder in de woning blijft wonen zonder zakelijke vergoeding, kan dat fiscaal gevoelig zijn. Ook kan de schenking invloed hebben op toekomstige zorgkosten, toeslagen of de verdeling van de erfenis.

Bij meerdere kinderen is het verstandig om de schenking duidelijk te administreren. Een huis schenken aan één kind kan later tot discussie leiden als niet vastligt of de schenking moet worden verrekend met de erfenis.

Rekenvoorbeeld in grote lijnen

Een eenvoudig voorbeeld laat zien waarom de vraag “Wat kost het om een huis aan je kind te schenken?” geen vast antwoord heeft.

Stel: een ouder schenkt een woning aan een kind. De woning heeft een marktwaarde. Er is geen hypotheek meer. Het kind krijgt dus de volledige waarde geschonken. Dan kunnen kosten ontstaan voor schenkbelasting over de waarde boven de vrijstelling, overdrachtsbelasting over de verkrijging, de notaris, het Kadaster en een taxatie.

Is er wel een hypotheek die het kind overneemt, dan is de schenking lager. Maar de bank moet instemmen en het kind moet financieel draagkrachtig genoeg zijn. Gaat het kind zelf in de woning wonen, dan kan de overdrachtsbelasting anders uitpakken dan wanneer de woning wordt verhuurd.

Het verschil tussen deze situaties kan groot zijn. Daarom bestaat er geen standaardbedrag dat voor elk gezin klopt.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huis belastingvrij aan mijn kind schenken?

Meestal niet volledig. Er bestaan vrijstellingen voor schenkingen van ouders aan kinderen, maar die zijn beperkt en veranderen jaarlijks. Een woning heeft vaak een veel hogere waarde dan de vrijstelling, waardoor schenkbelasting verschuldigd kan zijn over het meerdere.

Moet mijn kind overdrachtsbelasting betalen bij een schenking?

Vaak wel, omdat het kind eigenaar wordt van onroerend goed. Het tarief hangt af van het gebruik van de woning en de persoonlijke situatie van het kind. In sommige gevallen kan een lager tarief of vrijstelling gelden.

Is de WOZ-waarde genoeg voor de schenking?

Dat hangt af van de situatie. De WOZ-waarde kan een aanknopingspunt zijn, maar de actuele marktwaarde kan afwijken. Bij twijfel is een onafhankelijke taxatie vaak belangrijk om de schenking goed te onderbouwen.

Wat gebeurt er als er nog een hypotheek op het huis zit?

Dan moet meestal de bank worden betrokken. Het kind kan de hypotheek niet zomaar automatisch overnemen. De bank beoordeelt de financiële situatie en kan voorwaarden stellen of toestemming weigeren voor de overdracht.

Heeft een schenking gevolgen voor de erfenis?

Ja, dat kan. Een grote schenking aan één kind kan invloed hebben op de latere verdeling tussen erfgenamen. Het is belangrijk om vast te leggen of de schenking wel of niet met de erfenis wordt verrekend.